Markt- und Berufszugang

Wohnimmobilienverwalter

Neue Regelungen seit dem 1. August 2018

Die früher erlaubnisfreie Tätigkeit des Wohnimmobilienverwalters wurde gem. § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO erlaubnispflichtig. Der ursprüngliche Kabinettsentwurf hatte nur eine Erlaubnispflicht für Wohnungseigentumsverwalter vorgesehen. Nun unterfallen auch Mietwohnungsverwalter der Erlaubnispflicht. Neben der Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen muss der Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Die vormals geplante Einführung einer Berufszulassungsregelung durch Nachweis einer Sachkundeprüfung, wurde nicht umgesetzt.
Für Wohnimmobilienverwalter, die vor dem 01.08.2018 selbständig Wohnimmobilien verwaltet haben, endete am 01.03.2019 für die Antragstellung eine Übergangsfrist.

Wer ist betroffen?

Die Erlaubnispflicht betrifft gewerbsmäßige Wohnungseigentums-verwalter und/ oder die gewerbsmäßige Verwaltung von Mietwohnungen für Dritte. Auch die gewerbsmäßige Verwaltung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern für Dritte unterliegt der Erlaubnispflicht. Nicht von der Erlaubnispflicht betroffen sind die nicht gewerbsmäßig ausgeübte Wohnimmobilienverwaltung, die Verwaltung eigener Wohnräume sowie die Verwaltung von Gewerbegrundstücken und Gewerbeimmobilien. Abgrenzungsfragen sollten mit der zuständigen Erlaubnisbehörde abgeklärt werden.

Erlaubnis- und Anzeigepflicht für Wohnimmobilienverwalter

Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen. Ist ein Gewerbetreibender eine juristische Person (z. B. GmbH, UG, AG), so hat diese mittels der vertretungsberechtigten Personen (Geschäftsführer) den Antrag zu stellen. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, OHG, KG einschl. GmbH & Co. KG) ist eine Erlaubnis für jeden Gesellschafter, der zur Geschäftsführung berechtigt ist, erforderlich. Üben mehrere Personen diese Tätigkeit aus, benötigt jede von ihnen eine Erlaubnis. Die Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO berechtigt bundesweit zur Ausübung des Gewerbes. Im Land Brandenburg ist diese bei der Gewerbebehörde der zuständigen Stadt oder Gemeinde gebührenpflichtig zu beantragen.
Gleichzeitig mit Aufnahme der Tätigkeit, hat der Gewerbetreibende nach § 14 GewO den Beginn der gewerblichen Tätigkeit am jeweiligen Betriebssitz anzuzeigen. Vor der Erlaubniserteilung darf der Geschäftsbetrieb nicht aufgenommen werden.
Die erteilte Erlaubnis ist nicht auf andere natürliche Personen übertragbar. Sie erlischt durch
  • Widerruf oder Rücknahme der Erlaubnisbehörde
  • mit Betriebsaufgabe durch Verzichtserklärung
  • Tod des Erlaubnisinhabers
  • Löschung der juristischen Person im Handelsregister

Erforderliche Unterlagen für das Erlaubnisverfahren

  • Antragsformblatt (erhältlich bei der zuständigen Behörde)
  • Auszug aus dem Handelsregister oder Genossenschaftsregister, sofern das Unternehmen im Handelsregister eingetragen ist
  • Führungszeugnis und die Auskunft aus dem Gewerbezentralregister (GZR) zur Vorlage bei einer Behörde Belegart "O" für jeden Antragsteller bzw. vertretungsberechtigte Person (Diese Auskünfte sind bei dem für den Wohnsitz zuständigen Einwohnermeldeamt zu beantragen und dürfen nicht älter als 3 Monate sein)
  • Auskunft über Einträge im Zentralen Schuldnerverzeichnis des Zentralen Vollstreckungsgerichts - www.vollstreckungsportal.de (§ 882 b/h ZPO)
  • Auskunft über Einträge im Insolvenzverzeichnis des Amtsgerichtes, in dessen Bezirk der Antragsteller in den letzten 3 Jahren einen Wohnsitz oder eine gewerbliche Niederlassung hatte (§ 26 InsO)
  • Bescheinigung in Steuersachen des zuständigen Finanzamtes
  • Nachweis einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung

Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Der Nachweis einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung soll sicherstellen, dass Vermögensschäden, die einer Wohnungseigentumsgemeinschaft durch fehlerhafte Berufsausübung entstehen, abgedeckt sind.
Die Versicherung muss bei einem Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.
Ist ein Gewerbetreibender in einer oder mehreren Personenhandelsgesellschaften als geschäftsführender Gesellschafter tätig, so muss nach § 15 Abs. 3 S. 3 jeweils ein Versicherungsvertrag abgeschlossen werden. Für den Nachweis der Versicherung ist ein abgestimmtes Musterformular der Erlaubnisbehörde vorzulegen.

Weiterbildungspflicht der Wohnimmobilienverwalter

Mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter vom 17.10.2017 wurde für Wohnimmobilienverwalter eine Weiterbildungsverpflichtung eingeführt. Die Ausgestaltung der neuen Weiterbildungspflicht ist in der Makler- und Bauträgerverordnung MaBV geregelt.
Eine Zertifizierung oder staatliche Anerkennung von Weiterbildungsträger oder anderen Anbieter von Weiterbildungsmaßnahmen ist nicht geregelt. Der Anbieter hat jedoch sicherzustellen, dass die in der der Anlage 2 der MaBV festgelegten Anforderungen an die Qualität der Weiterbildungsmaßnahme erfüllt werden. Danach haben Mit Wirkung vom 01.08.2018 haben Wohnimmobilienverwalter einen Weiterbildungsnachweis von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren zu erbringen.
Die Weiterbildung kann in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium mit nachweisbarer Lernerfolgskontrolle durch den Weiterbildungsanbieter, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Bei den 20 Weiterbildungsstunden handelt es sich um Zeitstunden (60 Minuten) und nicht um Weiterbildungsstunden (z. B. 45 Minuten).
Die Weiterbildungspflicht gilt für alle Inhaber einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 4 GewO, unabhängig davon, ob von der Erlaubnis Gebrauch gemacht wird. Damit unterliegen auch Inhaber einer s. g. „Schubladenerlaubnis“ der Weiterbildungspflicht.
Nach § 15b Abs. 1 Satz 6 MaBV gilt der Erwerb eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkauffrau/Immobilienkaufmann oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin als Weiterbildung i. S. d. § 34c Abs. 2a GewO. Während der Ausbildung bzw. Weiterbildung müssen keine weiteren Weiterbildungsmaßnahmen nach § 34c Abs. 2a GewO absolviert werden. Dies gilt auch dann, wenn die Aus- oder Weiterbildung am Ende abgebrochen oder die Abschlussprüfung nicht bestanden wird.
Darüber hinaus unterliegen die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigen der Weiterbildungspflicht. Nicht der Weiterbildungspflicht unterfallen Beschäftigte, die rein interne Tätigkeiten ohne Bezug zu erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausüben, z. B. Sekretariatsaufgaben, Tätigkeiten in der Buchhaltung oder Personalabteilung.
Nach § 34c Abs. 2a Satz 2 i.V.m. Satz 1 Halbsatz 1 GewO ist es ausreichend, wenn die Weiterbildung durch eine angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die bei den erlaubnispflichtigen Tätigkeiten mitwirkenden Beschäftigten obliegt (Delegation). Von einer solchen verantwortlichen Aufsicht ist dann auszugehen, wenn die beaufsichtigenden Personen eine unmittelbare Weisungsbefugnis gegenüber den Beschäftigten, die die erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausüben, haben (z. B. Abteilungs- oder Bereichsleiter, Betriebsleiter einer Zweigniederlassung). Ist eine natürliche Person als Gewerbetreibender oder gesetzlicher Vertreter einer juristischen Person selbst unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten befasst, ist eine Delegation der Weiterbildungspflicht auf nachgeordnete Beschäftigte nicht zulässig.
Es besteht keine „doppelte“ Weiterbildungspflicht im Umfang von 40 Stunden für Personen, die sowohl weiterbildungspflichtige Beschäftigte als auch weiterbildungspflichtige Aufsichtspersonen im Rahmen der Delegation nach § 34c Abs. 2a Satz 2 GewO sind. Es bleibt in diesen Fällen bei einem Weiterbildungsumfang von 20 Stunden. Dies gilt gleichermaßen für Beschäftigte, die bei beiden erlaubnispflichtigen Tätigkeiten unmittelbar mitwirken.
Besitzen Gewerbetreibende eine Erlaubnis als Immobilienmakler nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO als auch als Wohnimmobilienverwalter nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO, haben sich diese jeweils im Umfang von 20 Stunden weiterzubilden.

Ausnahmen von der Weiterbildungspflicht

Die in § 34c Abs. 5 GewO aufgeführten Gewerbetreibenden sind von der Weiterbildungspflicht nach § 34c Abs. 2a GewO befreit:
  1. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53 b Abs. 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes,
  2. Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
  3. Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, die nach § 53 b Abs. 7 des Kreditwesengesetzes Darlehen zwischen Kreditinstituten vermitteln dürfen, soweit sich ihre Tätigkeit nach Absatz 1 auf die Vermittlung von Darlehen zwischen Kreditinstituten beschränkt,
  4. Verträge, soweit Teilzeitnutzung von Wohngebäuden im Sinne des § 481 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gemäß Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 nachgewiesen oder vermittelt wird.

Nachweis und Aufbewahrung

Die viel diskutierte Pflicht zur jährlichen Abgabe einer Weiterbildungserklärung an die Erlaubnisbehörde wurde dahingehend geändert, dass Wohnimmobilienverwalter nur noch auf Anordnung eine Erklärung zu ihren Fortbildungsmaßnahmen der vergangenen 3 Jahre abzugeben haben. Nachweise und Unterlagen zu absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen sind für den Wohnimmobilienverwalter und deren Angestellten 5 Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorzuhalten und aufzubewahren.
Die Behörde (in Brandenburg das örtliche Gewerbeamt) kann aber nach § 15b Abs. 3 MaBV gegenüber dem Gewerbetreibenden anordnen, eine unentgeltliche Erklärung nach dem Muster der Anlage 3 über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht in den vorangegangenen drei Kalenderjahren abzugeben. Die Erklärung kann elektronisch eingereicht werden.
Unentgeltliche Erklärung bedeutet, dass der Gewerbetreibende keinen Aufwendungsersatz für die Erstellung und Einreichung der Erklärung verlangen kann. Davon zu unterscheiden ist die etwaige Erhebung von Gebühren für die Prüfung der Erklärung durch die zuständige Behörde.
Die Abgabe der Erklärung kann erstmals nach Ablauf des Kalenderjahres 2020 für den dreijährigen Weiterbildungszeitraum 2018 bis 2020 angeordnet werden, sofern der Gewerbetreibende unter die Übergangsregelung nach § 161 GewO fällt oder eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter im Kalenderjahr 2018 erhalten hat.
Wohnimmobilienverwalter nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO sind keiner Pflichtprüfung nach § 16 MaBV unterworfen.