Makler, Bauträger und Baubetreuer
Merkblatt für Makler, Bauträger und Baubetreuer
Erlaubnispflicht:
Die Tätigkeit als Makler sowie Baubetreuer und - unter gewissen Voraussetzungen - auch als Bauträger setzen eine Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung (GewO) voraus.
Antragsunterlagen:
Der Antrag ist auf einem Formblatt zu stellen. Beizufügen ist:
- ein Auszug aus dem Bundeszentralregister (Führungszeugnis; Antragstellung beim zuständigen Einwohnermeldeamt)
- Auskunft aus dem Gewerbezentralregister (Antragstellung bei dem zuständigen Ordnungs- bzw. Gewerbeamt)
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes
- ein Handels- bzw. Genossenschaftsregisterauszug, falls ein Eintrag vorliegt (Antragstellung beim zuständigen Amtsgericht)
- ggf. eine Auskunft des Amtsgerichts über Einträge im Schuldnerverzeichnis (Antragstellung beim zuständigen Amtsgericht)
- Kopie des Gesellschaftsvertrages (bei Kapitalgesellschaften)
Erlaubnisvoraussetzungen:
Die Maklererlaubnis wird erteilt, wenn der Antragsteller nicht einschlägig vorbestraft ist und kein Konkurs- oder Vergleichsverfahren bzw. keine Eintragung im Schuldnerverzeichnis (Eidesstattliche Versicherung oder Haftandrohung) vorliegen. Nach Erteilung der Erlaubnis nach § 34 c GewO ist vor Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit der Beginn des Gewerbes nach § 14 GewO bei dem örtlichen Gewerbeamt anzuzeigen
Versagungsgründe: Die Erlaubnis muss versagt werden, wenn der Antragsteller die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt oder in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Persönlich unzuverlässig ist der Antragsteller, wenn er z. B. in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrages wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher oder einer Konkursstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist. Bei mangelnder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit, Steuerschulden, Verletzung sozialversicherungsrechtlicher Verpflichtungen, bei einer Gewerbeuntersagung nach § 35 GewO liegen Indizien für eine persönlichen Unzuverlässigkeit des Antragstellers vor. In ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt der Antragsteller, wenn ein Konkurs- oder Vergleichsverfahren über sein Vermögen eröffnet worden ist oder ein Antrag auf Konkurseröffnung mangels Masse abgewiesen wurde und der Schuldner in das Verzeichnis gem. § 107 Abs. 2 Konkursordnung eingetragen worden ist oder wenn eine Zwangsvollstreckung nicht zu einer vollständigen Befriedigung des Gläubigers geführt hat und der Schuldner gem. § 807 ZPO ein Vermögensverzeichnis aufgestellt hat und dessen Richtigkeit durch eidesstattliche Versicherung bestätigt hat oder eine Eintragung gem. § 915 ZPO in das beim Vollstreckungsgericht zu führende Schuldnerverzeichnis vorgenommen worden ist.
Makler und Bauträgerverordnung
Aus der Makler- und Bauträgerverordnung ergeben sich weitere Verpflichtungen für die Gewerbetreibenden, wie z. B. eine geeignete Versicherung abzuschließen, Buchführung und Rechnungslegungsvorschriften sowie die Pflicht diese jährlich prüfen zu lassen, Informationspflichten gegenüber den Auftraggebern und die Verpflichtung eine Sammlung der Werbeinserate anzulegen.
Hausverwalter:
Die "reine" Tätigkeit als Hausverwalter ohne die Vermittlung von Wohnungen setzt keine Erlaubnis nach § 34 c GewO voraus; in derartigen Fällen genügt bei nicht angestellten Hausverwaltern die Gewerbeanmeldung nach § 14 GewO. In der Regel vermitteln aber Hausverwalter zumindest gelegentlich Mietverträge über die von ihnen verwalteten Wohnungen. In diesen Fällen liegt eine Gewerbsmäßige Vermittlungstätigkeit im Sinne des § 34 c GewO vor, so dass auch für den Hausverwalter auf diese Vermittlungstätigkeit eine Maklererlaubnis nach den hierfür geltenden Vorschriften notwendig ist.
Gewerbefreiheit:
Für die Aufnahme einer Maklertätigkeit werden keine fachlichen Voraussetzungen verlangt; eine entsprechende Berufsausbildung oder einschlägige Berufserfahrungen sind also nicht nachzuweisen. Der Gesetzgeber appelliert vielmehr im Rahmen unserer marktwirtschaftlichen Gewerbefreiheit an die Unternehmer, sich im eigenen Interesse auf freiwilliger Basis entsprechende Fähigkeiten und Kenntnisse anzueignen.
Maklerverbände:
Im übrigen ist auch eine Mitgliedschaft in einem der Maklerverbände zu erwägen, die neben ihrer für Verband üblichen Aufgabenstellung insbesondere die Aus- und Weiterbildung der Mitglieder stark forcieren. Im einzelnen sind dies:
Ring Deutscher Makler - RDM - ,
Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter,
Potsdamer Str. 143,
10783 Berlin;
Vors. Wolfgang Gruhn,
Tel. 030 2132089.
Begriffe des Makler- und Bauträgerrechts
Bauherr
Bauherr ist der Herr des gesamten Baugeschehens. Er wird bei der Vorbereitung und Durchführung des Vorhabens im Außenverhältnis zu Dritten im eigenen Namen tätig oder lässt Bevollmächtigte in seinem Namen tätig werden. Er übt einen bestimmenden Einfluss auf die Planung und den Ablauf des gesamten Bauvorhabens aus und ist der Verantwortliche für das gesamte Baugeschehen, insbesondere auch gegenüber den Bauaufsichtsbehörden. Alle den Bau betreffenden Verträge werden von ihm oder für ihn abgeschlossen. Die Rechte aus den Verträgen stehen ihm zu, die Pflichten aus den Verträgen hat er zu erfüllen. Er ist in der Regel auch der Eigentümer des Baugrundstücks oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt (z. B. Erbbauberechtigter). Für die Bauherreneigenschaft des Gewerbetreibenden spricht folgendes: Wenn er einen bestimmenden Einfluss auf die Planung des Bauvorhaben ausübt, d. h. ihm im Rahmen der baurechtlich zulässigen Nutzung des Grundstücks die Entscheidung zusteht, was für ein Gebäude errichtet werden soll, z. B. ein Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus usw. Er muss auch den bestimmenden Einfluss auf die Gestaltung des Bauvorhabens ausüben, d. h. dass der Auftraggeber nicht berechtigt ist, Änderungen gegen den Willen des Gewerbetreibenden durchzusetzen. Er einen bestimmenden Einfluss auf den Ablauf des gesamten Bauvorhabens ausübt, d. h. berechtigt ist, den zeitlichen und bautechnischen Ablauf des Bauvorhabens allein zu steuern. Es darf nicht möglich sein, gegen den Willen des Gewerbetreibenden in den zeitlichen oder bautechnischen Ablauf einzugreifen. Wenn er den Bauantrag im eigenen Namen stellt und der Verantwortliche für das gesamte Baugeschehen, insbesondere auch gegenüber dem Bauamt, ist. Wenn er in der Regel bei Beginn der Bauarbeiten Eigentümer des Baugrundstücks oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt ist. Diese Kriterien können nur eine Entscheidungshilfe sein. Ob ein Gewerbetreibender Bauherr ist, kann jeweils nur nach Lage des Einzelfalls entschieden werden.
Bauträger
Der Begriff Bauträger entspricht dem Begriff Bauherrn.
General(bau)unternehmer
Er ist ein selbständiger Gewerbetreibender, den der Auftraggeber (Bauherr) mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragt. Der Generalbauunternehmer erbringt einen Teil der Bauleistungen selbst und lässt den Rest von Subunternehmern ausführen.
Generalübernehmer
Der Generalübernehmer ist ein selbständiger Gewerbetreibender, den der Auftraggeber (Bauherr) mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragt hat. Im Unterschied zum Generalbauunternehmer erbringt er jedoch keine Bauleistungen selbst. Er schließt die Verträge mit den Subunternehmern im eigenen Namen und für eigene Rechnung ab und nicht im Namen des Auftraggebers.
Baubetreuer
Der Baubetreuer wird im Außenverhältnis zu Dritten nur im Namen des Bauherren und im Innenverhältnis auf Rechnung desjenigen tätig, dessen Geschäft das Bauvorhaben ist. Seine Tätigkeit besteht in der wirtschaftlichen Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens auf einem in der Regel dem Betreuten gehörenden Grundstück. Er beschafft z. B. das Grundstück im Namen und für Rechnung des Betreuten ferner die Baufinanzierungsmittel. Er ruft die Mittel ab, disponiert das Baukonto oder kalkuliert Miet- oder Kaufpreis. Er ist jedoch nicht mit der Planung oder der Überwachung der Ausführung der Bauaufträge befasst. Dies fällt in den Leistungsbereich des Architekten.
Auftraggeber
Auftraggeber ist der Geschäftspartner des Gewerbetreibenden, dem die in § 34 c Abs.1 Satz 1 Nr. 1 u. 2 Buchstabe b Gewerbeordnung erwähnten Leistungen erbracht werden oder der dem Bauherrn gem. Nr. 2 Buchstabe a Vermögenswerte zur Durchführung von Bauvorhaben zur Verfügung stellt. In den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr.1 GewO hat der Gewerbetreibende grundsätzlich zwei Geschäftspartner. Von ihnen ist nach dem Schutzzweck des Gesetzes Auftraggeber nur derjenige, dem in diesem Verhältnis die Verbraucherfunktion zukommt, also der Erwerber von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten, der Mieter, der Darlehnsnehmer und der Erwerber der Wertpapiere. Nichtauftraggeber ist der Geschäftspartner des Gewerbetreibenden, dem nicht die Verbraucherfunktion zukommt, also der Veräußerer, der Vermieter des Grundstücks, der Darlehnsgeber usw. Bei ihm wird unterstellt, dass er ausreichend Geschäftserfahrung hat, um Schädigung seines Vermögens zu verhindern.
