Ziele und Instrumente
Wozu dient Bauleitplanung?
Die Bauleitplanung soll die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde nach den Vorschriften des Baugesetzbuches vorbereiten und leiten. Sie legt fest, welche Nutzungen zulässig sind. Die Bauleitplanung ist damit das planungsrechtliche Instrumentarium einer Gemeinde, mit dem die städtebauliche Entwicklung und Ordnung gewährleistet wird. Für den einzelnen Bürger, die Gemeinde und die Region hat sie weitreichende Bedeutung, denn die Frage, ob und wie ein Grundstück bebaut oder genutzt werden darf, ist entscheidend für den Grundstückswert im Einzelnen und die Entwicklungschancen im Ganzen. Mit ihrer Bauleitplanung bestimmt die Gemeinde nicht nur die städtebauliche Struktur von heute, sondern sie greift mit ihren Festlegungen weit hinein in die künftige Entwicklung, denn städtebauliche Entscheidungen von heute (z.B. der Bau von Hochhäusern) prägen das Bild einer Gemeinde auf Jahrzehnte und sind später nur schwer korrigierbar.
Prinzipien: Die Bauleitplanung soll
- eine geordnete städtebauliche Entwicklung sowie
- eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozial gerechte Bodennutzung gewährleisten und
- dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern.
Was sind Bauleitpläne?
Der Flächennutzungsplan (FNP)
Der FNP ist der vorbereitende Bauleitplan (§ 5 BauGB). Er wird für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt und soll die Art der Bodennutzung in den Grundzügen darstellen. Der FNP begründet keine Rechte für den Bürger, bindet aber die Gemeinde und die Fachplanungsbehörden bei ihren weiteren Planungen. Zum FNP gehört ein Erläuterungsbericht.
Der Bebauungsplan (BP)
Der BP ist der verbindliche Bauleitplan (§ 8 BauGB). Er wird jeweils für Teile des Gemeindegebietes aufgestellt und gibt in Form von Festsetzungen die Art und das Maß der möglichen baulichen Nutzung im Detail wieder. Der BP ist rechtsverbindlich gegenüber jedermann. Er wird ebenso wie der FNP durch einen Beschluss der Gemeindevertretung als Satzungsrecht der Gemeinde verabschiedet. Die Aufstellung eines B-Planes erfolgt in einem besonders geregelten Verfahren (§§ 2 ff BauGB). Zu einem BP gehört eine Begründung.
Städtebaulicher Vertrag
Der Städtebauliche Vertrag (§ 11 BauGB) ist eine Kombination aus Baurecht und Erschließungsrecht. Dahinter verbirgt sich ein vereinfachtes Verfahren, mit dem einem privaten Träger per Vertrag die Realisierung eines klar umrissenen Vorhabens übertragen wird. Hiervon wird zumeist dann Gebrauch gemacht, wenn bei sehr komplexen Vorhaben zuvor schwierige Grundstücksverhältnisse (Zusammenlegung, Neuzuschnitt, Sanierung) zu klären sind, vorbereitende Maßnahmen erforderlich sind oder umfangreiche städtebauliche Planungen zu erarbeiten sind. Der private Partner organisiert dann die Vorbereitung und Durchführung auf eigene Kosten. Die Sicherung der gemeindlichen Ziele und Vorgaben sowie insbesondere auch die Mitwirkungsrechte der Bevölkerung sind in enger Abstimmung mit der Gemeinde sicherzustellen. Der Städtebauliche Vertrag bedarf der Schriftform. Er ist durch die Gemeindevertretung zu beschließen. Das Verfahren ist ansonsten weitgehend identisch mit dem von F- und B-Plänen. Von einem Städtebaulichen Vertrag kann immer dann Gebrauch gemacht werden, wenn über das eigentliche Ziel (z.B. Errichtung einer Produktionsstätte an einer bestimmten Stelle) Einigkeit besteht, die Details der Planung aber noch aufwendig zu erarbeiten sind.
Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP)
Der Vorhaben- und Erschließungsplan (§ 12 BauGB) ist ebenfalls eine Kombination aus Baurecht und Erschließungsrecht. Auch hier überträgt die Gemeinde einem Vorhabenträger die Durchführung eines bestimmten Vorhabens einschließlich der dafür notwendigen Erschließung. Grundlage ist ein zuvor mit der Gemeinde abgestimmter Vertrag. Der Träger verpflichtet sich darin zur Durchführung in einer bestimmten Frist. Er trägt sämtliche Planungs- und Erschließungskosten. Ergebnis ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan. Von einem VEP kann immer dann Gebrauch gemacht werden, wenn über das zu errichtende Objekt bis in die Details weitgehend Einigkeit besteht.
Satzungen gem. Baugesetzbuch
Die Gemeinden können u.a. durch
- Klarstellungssatzung (§ 34 Abs. 4 S.1 Nr. 1 BauGB) die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
- Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 S.1 Nr. 2 BauGB) bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
- Ergänzungs- oder Abrundungssatzung (§ 34 Abs. 4 S.1 Nr. 3 BauGB) Außenbereichsflächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbeziehen und
- Außenbereichssatzung (§ 35 Abs. 6 BauGB) bebaute Bereiche im Außenbereich, in denen überwiegend Wohnbebauung, aber auch kleinere Handwerks- und Gewerbebetriebe vorhanden sind, festlegen.
Achtung!
Alle Planungsfragen haben unterschiedlichste individuelle Auswirkungen. Sie sind von sehr langfristiger Wirkung und sollten deshalb gerade von Unternehmen mit besonderer Sorgfalt behandelt werden. In jedem Fall empfiehlt sich deshalb auch ein vertrauensvolles Gespräch mit "Ihrer" IHK.
